鄉村振興課題（五）丨鄉村振興項目操盤要點之農業產業園篇——走進西姜寨愛思嘉現代農業產業園

一、區位概況

西姜寨鄉隸屬八朝古都開封的祥符區，北宋時期的運糧河縱穿而過。西姜寨鄉總面積 145 平方公里，下轄 31 個行政村，86 個自然村，總面積 140 平方公里，耕地面積近 10萬畝，總人口 7.2 萬人，其中鎮區人口 0.26 萬人。鄭民高速新 310國道（祥港大道）橫穿東西，開港大道和省道 219 線縱貫全境。2016 年 7 月 27日，由全國 70 多家廣電媒體主辦的 2016“中國最美村鎮”評選活動首輪投票結果揭曉，西姜寨鄉得票數全國第一。2017年12月17日，西姜寨鄉獲評2017中國最美村鎮50強。

開封市鄉村振興“1+6”示范區：“1”是指1個鄉鎮（即：朱仙鎮），“6”是指6個村（即：鼓樓區仙人莊辦事處余店村、仙人莊村、茶庵村；祥符區朱仙鎮老飯店村、小店王村，西姜寨鄉西姜寨村）。

西姜寨田園綜合體項目位于開封市祥符區西姜寨鄉，整體規劃面積約 27720 畝。規劃區域東臨歷史四大名鎮朱仙鎮，西鄰中牟縣，北鄰城鄉一體化示范區，地處鄭汴港金三角地帶、開港經濟區核心地帶、大鄭州都市區的核心發展區域，地理位置優越。

西姜寨田園綜合體項目位置圖

西姜寨愛思嘉現代農業產業園為西姜寨田園綜合體“一心”“一帶”“一環”“三區”“一園”中的“一園”，位于整個項目中南部。

西姜寨愛思嘉現代農業產業園項目位置圖

二、項目歷程

西姜寨愛思嘉現代農業產業園項目于2018年開始謀劃，農業嘉年華景區2020年3月17日舉行項目開工奠基，歷時181天建設完成；于2020年9月22日開園，并作為2020年河南農業豐收節主會場，當日上午，開封市文化廣電和旅游局黨組書記、局長魏培仕、大宏農旅董事長郭大宏為第三屆“中國農民豐收節”河南主會場——開封愛思嘉·農業嘉年華景區進行AAA級景區授牌儀式，這標志著開封愛思嘉·農業嘉年華景區正式跨入國家3A級旅游景區行列；嘉年華景區于今年“十一”期間舉辦了“河南寶貝狂歡節”、“開封菊花節分會場”登系列活動，“河南寶貝狂歡節”以“神奇新農業，孩子新世界”為基點，穿插多種童話主題演藝活動，打造沉浸式的童話體驗。

三、單位簡介

河南大宏農旅集團是一家服務于鄉村振興建設的集團化公司，做為河南省乃至全國鄉村振興中“資本下鄉”的企業典范，致力于通過為客戶提供健康食品、優美和諧的自然環境、現代化的生活方式，成為城市和鄉村居民共同的“美好生活綜合服務商”，鄉村振興模式的探索者和引領者。

公司目前分別在祥符區開發運營西姜寨田園綜合體項目、西姜寨現代農業產業園項目、樂田農場、西姜寨十八彎三產融合示范帶、朱仙鎮“中國新村民發展示范基地”項目、朱仙鎮古鎮修復與旅游開發項目、鼓樓區余店民俗文化村項目等。計劃利用十年時間，建成一個一二三產融合的現代農業產業園，打造一個民宿品牌，復興一座古鎮。

2019年4月，經開封市委、市政府批準，通過增資擴股，公司引入開封金控投資集團有限公司、河南開封國土開發投資有限公司、開封市祥符區發展投資有限公司等國有資本，成為開封市國資控股的混合所有制示范單位，注冊資本金達到5億元。在市委、市政府的領導下，全面主導、推進開封鄉村振興“1+6” 示范帶項目建設。

集團下屬有商業運營管理公司、旅游開發公司、民宿管理公司、地產項目開發公司、文化傳媒公司、物流公司、鄉學院、農業種植及加工生產公司等。

開封金控投資集團有限公司成立于2017年6月，是開封市人民政府結合《河南省人民政府辦公廳關于促進政府投融資公司改革創新轉型發展的指導意見》（豫政[2015]9號文）進行組建的。開封金控為國有全資企業，注冊資本為17.8億元，經營范圍包括：從事對國家允許的行業和項目進行投資、控股公司服務、債權投資、風險投資、股權投資活動及相關咨詢服務、融資租賃、兼營與融資租賃業務相關的商業保理、非證券類股權投資基金管理服務及相關咨詢服務等。

四、頂層設計

開封市委，市政府提出開封鄉村振興“1+6”示范帶建設理念，按照“市統籌、區實施，鄉村主體、社會團體參與”的模式，把“1+6”示范區建設成為開封實施鄉村振興戰略的示范區、一二三產業融合示范區、文脈傳承示范區、全國有特色的鄉村旅游示范區，帶動鄉村振興戰略在全市全面展開，形成可復制可借鑒可推廣的經驗，打造全省乃至全國鄉村振興的標桿。

由北京農道負責的開封鄉村振興“1+6”示范帶整體策劃作為西姜寨愛思嘉現代農業產業園的頂層設計，為西姜寨現代農業產業園乃至開封市鄉村振興的發展繪就了遠景藍圖。

（一）、開封鄉村振興“1+6”區域面積

開封鄉村振興“1+6”示范帶總面積56.69平方公里（8.5萬畝），總人口36846人，涉及耕地5.494萬畝（包含基本農田2.266萬畝），占總面積的64.61%；建設用地總量1.86萬畝，占總面積的21.87%；其他用地1.15萬畝（包含生態用地、林地等），占總面積的13.52%。

開封鄉村振興“1+6”示范帶示意圖

（二）、開封鄉村振興“1+6”示范帶結構

開封鄉村振興“1+6”示范帶，包含朱仙鎮，余店，西姜寨，仙人莊，茶庵，老飯店，小店王等，形成了以朱仙鎮為核心，一鎮六村沿開尉路沿線分布的鄉鎮振興帶。

開封鄉村振興“1+6”示范帶結構圖

（三）、開封鄉村振興“1+6”示范帶項目構成

開封鄉村振興“1+6”示范帶，規劃總面積約56平方公里，采用“市統籌、區實施，鄉村主體、社會資本參與”的模式推進項目的建設。目前，西姜寨鄉、朱仙鎮、余店村核心項目區已全面啟動，以現代高效農業、三產融合、三鏈同構打造西姜寨模式，以古鎮開發保護、人居環境改造、文化振興打造朱仙鎮模式，以生態旅游和鄉村旅游為載體打造余店模式，探索鄉村振興的“河南模式”、“開封模式”。

1、朱仙鎮模式

朱仙鎮隸屬于河南省開封市祥符區，位于開封市西南部，距離開封市區22.5公里，鎮域總面積70.26平方千米。明清時期與廣東佛山鎮、江西景德鎮、湖北漢口鎮同為全國“四大名鎮”。

朱仙鎮非物質文化遺產豐富，愛思嘉農旅將以“文化旅游、非遺文化”為主題，打造“千年古鎮”的農旅品牌。

朱仙鎮組團規劃建設用地面積 35 平方公里，是開封市打造的‘一城兩核六組團’多極支撐體系中的重要一極。未來的朱仙鎮組團，是祥符產業新城和開封南部新城，是鄭汴一體化、鄭汴港金三角地帶重要的節點城市，是祥符區動力轉換、結構調整、產城融合的主平臺。組團依托國家生態文化旅游展示區建設以及豐富生態資源，布局文化旅游、科技教育、電子信息、特色產業小鎮、生態養生以及休閑農業等相關產業。

朱仙鎮

2、余店模式

（1）、項目區位

余店村位于開封市南10公里處，東臨省道219永定線（開尉路），西臨金明大道，南臨鄭民高速，北臨余良路，項目總投資月8億。

項目區位圖

（2)、項目建設內容

項目建設內容包括：宿集、食坊街、非遺街、汴梁草原、歡樂田園、蝴蝶谷、鄉學院、汽車影院、游客服務中心、有軌小火車登。

項目總平面規劃圖

  (3)、重點產品介紹

A.坐上火車去旅行——有軌小火車

規劃總長度2.2公里，沿村莊外邊界而建，沿途共設六個主題站點，項目作為差異化的交通工具，不僅充當運輸、觀光等功能，而且自帶引流作用，通過小火車連通度假區內所有的旅游項目，至使項目更為整體劃一。

有軌小火車

B.開封最大民宿集聚群——宿集

宿集位于余店村中心，占地283畝（包含原住民），通過前期的市場調研及數據分析，并結合余店的自身特色和鄉村振興原則，利用百姓閑置房屋，打造特色及不同主題的住宿產品。其中旅游客棧：1000間、精品民宿：500間、康養民宿：1500間。以此來滿足各類游客的住宿需求。

宿集

C.童話王國——歡樂田園

歡樂田園位于余店村東部，占地318畝，結合開封親子市場空白的現狀，依托余店地理資源優勢，以童話+田園為主題，以文化創意、休閑娛樂、親子教育為理念，打造的精品創意農業項目，讓從小脫離鄉村生活的孩子們在實地觀賞中認知農業、了解農業、體驗農業。

歡樂田園

D.夢幻世界——蝴蝶谷

位于余店村南，占地64畝，結合鄭民高速禁建帶土地屬性，以花卉苗木為基底，結合觀光小火車穿越其中，導入夢幻主題，植入蝴蝶文化元素，打造成可觀賞、可科普、可互動的奇幻世界。

蝴蝶谷

E.不出河南玩草原——汴梁草原

位于余店村西南，占地264.5畝，結合余店民宿宿集大規模住宿，以鄉村田園為理念，導入草原文化，打造的配套型夜娛樂旅游項目。

汴梁草原

F.開封美食新地標——食坊街

食坊街位于民俗老街中段，規劃占地24畝，其中特色美食店鋪86間，院落式主題餐飲16家，根據項目的定位需求及住宿體驗，民以食為天，吃是人和旅游商業不可缺的市場業態，食坊街以傳統民俗風情為主題打造的古建式商業街。

食坊街

G.古今民俗傳承，盡顯非遺展示——非遺街

非遺街位于民俗老街北段，規劃占地12畝，利用現有非遺街古建院落改造提升，通過傳承、弘揚、培訓、互動、展演等活動復興傳統文化，打造成為沉浸式“非遺”文化體驗區，開封市非物質文化遺產保護傳承基地，集非遺展示、非遺市集、研學教育、創新研發于一體的綜合性特色非遺項目。

非遺街

H.開封首家鄉建院——鄉學院

鄉學院位于余店村西北，占地約120畝，余店作為開封市“1+6”鄉村振興示范項目，緊緊圍繞鄉村振興戰略，結合鄉村振興發展理念及市場需求，利用原有規劃的鄭州一中教育用地，打造的綜合性鄉建培訓學院。

鄉學院

I.汽車影院

汽車影院位于汴梁草原西入口處，占地12.5畝，結合高速出口優勢及汴梁草原停車需求，打造集白天停車場、晚上汽車影院（院線同步）雙重功能的配套造勢型產品，分A、B兩個區域共可容納182個車位，其中A區和B區各容納91個車位。

汽車影院

五、項目定位

西姜寨田園綜合體項目是以政府主導、村民參與、企業實施為開發模式的鄉村振興項目，是開封市鄉村振興“1+6”示范帶建設的重要組成部分，項目總規劃2.7萬畝，總投資50億。

西姜寨愛思嘉現代農業產業園為西姜寨田園綜合體“一心”“一帶”“一環”“三區”“一園”中的“一園”，占地面積4500畝，位于整個田園綜合體項目的中南部。項目致力打造中原地區集現代農業示范、農業科普教育、鄉村特色親子游樂、農事和民俗演藝、農業創意產業孵化等多功能于一體的現代農業旅游目的地。

六、項目組成

西姜寨愛思嘉現代農業產業園整體包括一園三片區。其中，一園為愛思嘉魚菜共生產業園，三片區為三鏈同構花生示范園片區，高科技農業展示的農業嘉年華和設施農業產業集群片區。

項目未來打造“一體兩翼”的整體布局，一體為高科技農業展示的農業嘉年華，北翼為高油酸花生三連同構示范區、高效智慧農業示范區和設施農業集群，南翼包括1+10家庭農場示范區和魚菜共生產業園。

項目總體布局圖

（一）、思嘉魚菜共生產業園

愛思嘉魚菜共生產業園占地309畝，建設46個大棚，建筑面積12萬㎡。魚菜共生是一種新型的復合耕作體系，它把水產養殖與水耕栽培這兩種原本完全不同的農耕技術，通過巧妙的生態設計，達到科學的協同共生，從而實現養魚不換水而無水質憂患，種菜不施肥而正常生長的生態共生效應。種養殖品種均以高檔蔬菜及高經濟效益魚類為主，項目建成投產以后，可實現年產魚類500噸，蔬菜183萬斤，泥鰍21萬斤。目前，公司和中國水產研究院、河南省水產研究院、河南省水產技術推廣站、開封市蔬菜研究所全面合作，打造中國最大的魚菜共生淡水養殖基地，成為中國魚菜共生技術標準的制定者和輸出者。

愛思嘉魚菜共生產業園

（二）、愛思嘉.農業嘉年華

愛思嘉.農業嘉年華對標上?；ㄩ_海上生態園，以農業文化為主線，結合黃河文化、中原文化等當地文化，打造集高科技展示、農業觀光旅游、研學基地于一體的現代都市農業樣板。于9月22日，202年“中國農民豐收節”河南主會場在開封愛思嘉.農業嘉年華盛大開幕，并在國慶黃金周期間舉辦了“河南寶貝狂歡節”等系列活動。

愛思嘉·農業嘉年華整體鳥瞰圖

愛思嘉·農業嘉年華分布圖

愛思嘉·農業嘉年華景區共包含四個功能區：嘉年華農科主題場館區、建業大食堂、樂田農場示范區、農事體驗樂園。其中嘉年華農科主題場館區分農政千年、郊野田園、汴京故事三個功能區，包含蔬匯高科、汴州糧倉、花開盛世、扶正本草、果趣農樂、汴都水韻6個主題場館，另有1個育苗中心，總占地約4萬平方米，6900平/個。打造大蒜、番茄、小麥、花生、鮮切花卉、菊花、梅子、西瓜黃河鯉魚、荷藕等1 3條產業鏈，展示2000余種現代農產品，300余項高新農業技術，200余項產業模式，100余項先進農業裝備。

1、建業大食堂·大宏嘉年華店

打造以河南十八地市特色小吃、非遺名吃、傳統豫菜、傳統手工作坊、鄉土特產供銷社、戲曲名家、非遺文創等各類美食、體驗項目的大型特色餐飲綜合體，店內包含特色小吃檔口、流動小吃餐車、宴會包房等，可容納2000-3000人次同時就餐。

建業大食堂·大宏嘉年華店

2、樂田農場示范區

主要包含9個家庭農場（院落+室外有機耕地），設計2種院落類型——3畝型，租金39800元/院；5畝型，租金59800元/院（包含物業費），其中種植區域全部采用有機種植農藝，住宿部分均結合樂田體驗設計。目前已全部由客戶承租，可雇傭職業農民打理，費用100元/天，農資（種子、有機肥等）另計，產出歸承租方所有。

樂田農場示范區

3、農事體驗樂園

打造集農業知識科普、創意農業體驗、農業文化教育、農耕文化傳播于一體的創意農耕體驗園，主要有農樂大本營、拓展營地、農耕聚落、樂田共享農莊等項目。

農事體驗樂園

4、嘉年華農科主題場館區

（1）、蔬匯高科館

匯高科館即科技蔬菜展示館，該場館以蔬菜科技為載體，著眼于蔬菜的生產、加工、流通等產業鏈環節，融合本地名優產品如杞縣大蒜、杞縣辣椒、八里灣番茄等，展示推廣優新品種、先進設施、栽培技術。同時以宋代蔬菜品種等相關文化為脈絡，設置了多項互動體驗活動，帶動休閑旅游，為開封乃至河南蔬菜產業提供發展思路。

該館占地面積7400㎡，展示蔬菜品種550種，其中新奇特蔬菜品種200種，展示栽培技術51項，栽培模式81種，主要打造番茄、大蒜2條產業鏈。包含聞香識蔬、蔬菜繪畫、自然科普講堂、瓜果雕刻涂鴉、根莖觀察、蔬菜沙拉制作等多項互動項目。

蔬匯高科館

該場館引入智慧農業，通過互聯網、移動互聯網、云計算和物聯網技術，實現農業生產環境的智能感知、智能預警、智能決策、智能分析，為農業生產提供精準化、可視化管理。主要包括溫室環境控制系統、視頻監控系統、廠播語音系統、顯示展示設備等內容。

（2）、汴州糧倉館

汴州糧倉館以開封糧食作物為主題，以宋朝農耕農政和開封非遺文化為文化主線，在國家糧食安全（供應安全、生產安全）、品種技術、加工產品、以及農耕文化生活等方面古今對比，展示了國家農業政策改革以及人民對農產品需求的進步與發展。在場景打造及體驗上結合《清明上河圖》，以情景融入的方式，呈現歷史上開封城內城外農業生產、生活的方方面面。

汴州糧倉館

該場館占地面積7400㎡，展示植物品種150種；動物品種5種，栽培技術和模式60種，打造花生、小麥、肉牛3條產業鏈。代表農作物為開封農科院優選的高油酸花生品種——開農308、開農1715。場館內配備花生種植全息圖影響技術教學場地，輔助開封種植花生歷史及技術演進的研學，場地內景觀小品的設計獨具匠心。

（3）、花開盛世館

花開盛世館以宋朝的輝煌——開封的京都皇家花園為主線，以高科技鮮切花及特色綠植種植技術的展示和研學體驗為主要功能，立足河南主導花卉產業的三產融合發展模式，致力于以鮮切花卉、芳香花卉和食用花卉為主的產業發展，結合現代藝術表現手法，展示河南主打花卉產業——牡丹、菊花、月季和桂花的發展優勢，通過寓教于樂的方式引領開封當地人們探索與研究花卉產業發展。

花開盛世館

場館內種植的除菊花、桂花等北方鮮花外，還引進了眾多南方特色花卉并展示了包括枕木嫁接多品種花卉等技術。場館內配備了步控花開全影像展示場地，游客游覽移步會對鮮花盛開產生影響在腳下徐徐開放，場館內設計多個天然花香氣味釋放裝置，花香四溢。

該場館占地面積7400㎡，展示花卉品種500種以上，其中新奇特品種300種以上，展示栽培技術30項以上，栽培模式40種，打造鮮切花卉、菊花2條產業鏈。

(4)、扶正本草館

扶正本草館以傳統醫學與現代醫學為文化主線，以河南地道藥材為特色，融入中醫藥生產、加工、保健等內容，展示中醫藥治未病、藥食同源的獨特魅力。場館規格長144.4米，寬48米，占地面積7400㎡，展示植物品種300種；動物品種15種，栽培技術和模式50種，打造蒲公英、山茱萸2條產業鏈。主要體驗項目包括：石斛采摘體驗、中藥炮制體驗、搗藥體驗、古法中藥稱重、配藥體驗、香囊制作體驗、藥枕制作體驗、猜中藥名、養生運動模仿等。

扶正本草館

該場館以精深加工、治未病、藥食同源、中醫藥文化、道地藥材與生產、初加工、養生產品與體驗為關鍵詞，以張仲景《傷寒雜病論》為引，展現中醫藥在防疫與大健康中的貢獻，并引進中醫藥治未病、大健康養生理念；以文化展墻、互動視頻、標本森林等形式科普中醫藥的千年文化歷程，并在新的時代探索新的征程，以清明上河圖中的中醫藥為開端，讓人們直觀感受宋代中醫藥文化的繁榮。

(5)、果趣農樂館

果趣農樂館以果樹為主題，以國內外多品種水果植種技術的展示和研學體驗為主要功能，重點展示南果北種技術，以西瓜會友之旅為故事主線，從開封的上河嘉果市穿越到新奇歡樂的異域果王國、經過溜溜蜜工廠參觀了蜜餞加工，來到蕉香游樂園探討了香蕉行業的商業銷售模式、最后回到西瓜部落族重新審視自己的部落發展模式。本場館占地面積7400㎡，展示水果品種300種以上，其中新奇特品種150種以上，展示栽培技術20項以上，栽培模式40種，打造梅子、西瓜2條產業鏈。包含十項互動項目：噴泉互動、探索神秘屋、木樁爬網互動、水果游樂設施、DIY果脯制作體驗、香蕉課堂學習互動、香蕉滑梯、西瓜房兒童互動、西瓜雕刻體驗等。以南果北種，智慧果園，寓教于樂為關鍵詞，展示了梅子、西瓜兩條產業鏈拓展，代表農作物為當地特色水果——西瓜，讓旅客研學體驗西瓜種植的全過程，介紹了西瓜在開封和全國的發展狀況以及西瓜部落組、重點技術、吊掛式栽培品種繁育等；同時通過調節溫度、濕度、含氧量等技術指標還引進了楊桃、木瓜等南方水果。

果趣農樂館

(6)、汴都水韻館

汴都水韻館以水為主題，以農業水科技為支撐，突出本地著名的黃河鯉魚和新興的魚菜共生產業，推廣水產優良品種、智能節水灌溉技術、循環、高效水產養殖模式等，應用性展示現代智能節水灌溉技術和高效水產養殖技術等，實現了水產養殖系統自凈、零排放、高密度特點，配套蔬菜種植零施肥、零用水的高效循環種養植；以黃河文化、開封特色水文化為特色進行文化融合，致力于展示水生蔬菜和水產養殖產業生產、加工、運輸等產業鏈環節，結合互動體驗，促進農業涉水產業和農業休閑產業延伸，為開封乃至河南農業水科技及產業發展提供思路導向。

場館占地面積7400㎡，品種展示180余種，其中水生植物70余種，水生動物80余種，新奇特品種20余種，陸生植物30余種。

汴都水韻館

(7)、育苗中心館

育苗中心館長164米，寬52米，8528平方米，場館占地面積7400㎡，品種展示180余種，其中水生植物70余種，水生動物80余種，新奇特品種20余種，陸生植物30余種。以種苗繁育為主，為嘉年華展館長期運營中持續提供優質稀特種苗，是整個農業嘉年華保持活力的源泉。

結合農業嘉年華的特殊性，育苗中心館采用19項新技術，5種栽培模式，承擔著項目種養殖的遺傳育種和嫁接等方面的科研任務；同時結合科研轉化需要，在種苗中心內設置高效栽培展示區等。因為育苗中心為全溫棚無菌技術，進入人員需要進行特殊處理，暫不對外開放，此次調研未能進入該場館內部進行實地學習。

育苗中心館

(三)、三鏈同構花生示范園片區

三鏈同構花生示范園片區以花生產業為主，圍繞三鏈制定產業發展規劃，延伸產業鏈、提升價值鏈、打造供應鏈，不斷提高農業質量效益和競爭力。

該區域主要規劃打造為開農308、開農1715等高油酸花生（油酸含量70%以上）產業鏈、價值鏈、供應鏈三連一體功能示范區。三連同構的實質也即三產融合發展，園區集合一產農業生產、二產農產品加工、三產農業相關服務（銷售、觀光、科普、文化傳播等）于一體，突出鄉村振興三產融合發展模式。在基于三連同構的基礎上規劃擴展生產品種（各類有機蔬菜為主），利用無土栽培、立體化種植、種植條件全程信息化控制等技術提高作物科技附加值，實現作物提質增產（據悉，場館內有機番茄、有機黃瓜可實現全年13季收獲）。

三鏈同構花生示范園片區

目前，項目依托高油酸花生訂單農業和示范園區，通過和開封市農林科學院合作，通過訂單農業的模式，推廣開農308、開農1715、開農92等花生良種，簽訂訂單農業合同，已完成訂單農業總播種面積6800畝；示范基地240畝花生智慧農業（水肥灌溉）項目已經完成；花生產業融合發展示范園，規劃占地約800畝，目前正在推進和中化集團、益海嘉里合作事宜。

4、設施農業產業集群片區

設施農業產業集群片區規劃占地面積460畝，建筑面積30萬㎡，其中荷蘭式玻璃溫室投資7億元，與中國建材國際工程集團合作，篩選并引進全球最好的品種，使用全球最先進的整套設備設施，全套荷蘭種植技術，工廠化生產。項目建成后，將實現周年生產安全高品質蔬菜（番茄、彩色辣椒，黃瓜）1500萬公斤，成為開封乃至中原地區菜籃子工程的穩定器。

（1）、愛思嘉家庭農場

愛思嘉家庭農場，總占地面積2000畝，采用“1+10+100”發展計劃，包含1個綜合性示范型家庭農場，10個標準化示范型家庭農場，100個產業型家庭農場，通過1年規劃建設，3年發展，將愛思嘉農場打造成為集生產、加工、旅游為一體的三產融合示范區。

（2）、樂田農場

樂田農場，主要包含田甜圈、樂田菜園、樂田家園、樂田農莊和公共活動區等。目前已進入試運營期，累計接待團體活動近百余次。

（3）、菊花農場

菊花農場，是愛思嘉家庭農場的第一個三產融合項目。農場為集食用茶菊、商品觀賞菊銷售、品種研發、技術培訓、合作聯營及產品宣傳策劃于一體的專業化菊花生產基地，代表產品為皇菊茶。

（4）、思嘉民宿

在鄉村振興的戰略背景下，思嘉民宿采用“設計+建造+運營+增值服務”的創新模式，通過頂層設計，基于鄉村文化、鄉村特色、鄉村關系，由村委將村里閑置的院落收儲，進行改造和新建，把久經風雨搖搖欲墜的殘破院子，改造成為具有特色的鄉村民宿群。同時，在村里通過自愿報名，篩選民宿管家進行培訓上崗，讓村民自發的參與到民宿的經營中來，既實現了民宿融入鄉村的整體環境，又實現了反哺鄉村的功能。目前，思嘉民宿已在開封西姜寨鄉打造白芋河民宿帶，首批建設9個民宿（磚木小院、月季小院、青竹小院、春泥小院、柵欄小院、聽松小院、轟趴館、明堂飯莊）。

思嘉民宿

七、深度交流

深度交流

實地調研結束后，調研組與項目方負責人進行了深度座談交流。座談會上，大宏文旅副總裁宋征對西姜寨愛思嘉現代農業產業園項目進行了詳細介紹；調研組成員積極與宋總進行交流，認真詢問了項目概況、土地流轉、項目組成、產業導入及培育、扶貧益貧、投資與收益構成、運營情況等版塊內容。雙方就各自業務情況進行了介紹，通過本次座談，為雙方下步合作打下了扎實的基礎。

（一）、土地流轉與扶貧益貧情況

1、土地流轉情況

項目現流轉西姜寨等村4500畝集體用地，流轉單價1500元/畝，流轉期限20年，并通過調規和招拍掛合法合規手續，以45萬/畝獲取1.2容積率的230畝商住用地，現階段該塊地上建筑為建業大食堂、游客服務中心、嘉年華場館和鄉村振興培訓學院等。

2、扶貧益貧情況

扶貧益貧上，西姜寨村由項目單位給予新農村改造，包括道路拓寬硬化、民居外墻保溫、門頭統一升級改造、室內暖氣及天燃氣，室外管網等多項措施。另一方面，由村委將村里9處閑置的院落收儲，進行改造和新建，把原來的殘破院子改造成為具有特色的白芋河民宿帶，原村民在獲取民宿租金的同時可就近在項目內就業，民宿租金10000元/院、20年期合同，改造（基本已達重建水平）費用在承租結束后移交給村民，不再向村民索要殘值，就業上村民根據崗位給予80-150元/天工資。

（二）、項目運營情況

1、股權組成

項目公司股權結構：河南大宏集團39%，開封金控投資集團有限公司26%，某投資發展基金25%，開封市祥符區發展投資集團有限公司10%。

2、運營情況

農業嘉年華景區對外開放后，承接了“河南農業豐收節主會場”、“河南寶貝狂歡節”、“開封菊花節分會場”等大型農旅活動，依據計劃項目首先打開研學市場，項目已多次接待中小學生開展自然教育實踐活動，以現場互動、實踐體驗的形式取代傳統理論授課教育形式，寓教于樂，受到學生及家長和教育部門的認可，并且榮獲“開封市青少年教育實踐基地”的稱號?？驮粗饕青嵵?、開封市及周邊30-50公里的中小學、民營辦學機構，研學人數在考察學習當天（10月29日）已破萬。由于項目規模影響力和示范帶動性，加上省委書記、鄭州市長等領導蒞臨調研，進一步擴大了項目市場影響，據園區統計十一黃金周游客人次已15萬，項目開業至10月29日日均研學人次達500人/天。根據項目公司測算，2021年項目游客人次將達100萬。

（三）、投資收益情況

1、投資情況

西姜寨田園綜合體項目總投資約8個億，其中2個億企業自籌，6個億來自銀行貸款，貸款周期15年。

2、收益情況

項目整體收益分為農業和旅游量大板塊，預計農業板塊年收入2個億，旅游板塊年收入1個億，理想年凈利潤5000—8000萬。

農業板塊：三鏈同構花生示范園片區、家庭農場示范區、高效智慧農業示范區、魚菜共生產業園和設施農業產業集群片區等為項目后期的重要支撐收入，目前部分項目已對外運營，市場反響良好。

北部高油酸三連同構花生示范園片區、高效智慧農業示范區和南部魚菜共生產業園，主要提供高經濟附加值的有機農產品。一方面有機蔬菜及高經濟價值水產已與部分渠道商建立了戰略合作意向，另一方面高油酸花生出油率極高，西姜寨區位與金龍魚食用油——益海嘉里僅隔15公里，目前雙方已達成初步合作意向。

南部1+10家庭家庭農場未來收益可期，通過前期的嘉年華高科技農業研學以及省、市領導的蒞臨調研所產生的客群引流效應，在大量中小學家庭中篩選目標客戶，客戶基礎體量大的優勢將逐步拉高家庭農場的入駐率，成為未來項目主要的收益來源之一。

旅游板塊：門票價格方面，正常入園票價為80元/兒童，40元/成人，渠道學生研學價約20元/位；樂田農場（家庭農場）院落價格為39800元/3畝院、59800元/5畝院；鄉村振興培訓學院據悉已與蘭考焦裕祿干部學院達成戰略合作意向，每年將承接其30%室外教育培訓業務。

九、調研總結

（一）、項目優勢（亮點）

1、區位優勢

農文旅客源核心輻射區（30公里范圍）內囊括鄭州市區、航空港區、開封市等，這些地區中小學眾多，研學需求量大。

開封市擁有悠久的花生種植史，項目所處的祥符區是花生地標產區，項目所在地與金龍魚食用油——益海嘉里僅隔15公里，物流運輸成本是其他產區不可比擬的。

2、探索機制創新、抓住政策紅利

項目利用目前農旅項目相關政策紅利，結合當地實際，走出了“鄉村振興開封模式”；在農用地流轉、農村宅基地租用、農旅產業融合等方面走出了自己的成功路徑。

3、保證農民利益，爭取政府支持

以農村土地綜合整治及集體用地開發、促進項目落地為載體，政府引導、市場化運作，充分釋放政策紅利，實現鄉村振興、促進農民增收。

（二）、項目難點

1、融資難點

項目后期推進需要大量的資金支持，需要進一步拓寬融資渠道，民營主導項目融資效率相對較高，但合規意識相對薄弱，可能對項目后續推進埋下遺留問題。

項目投資強度需要跟上后續工程的建設進度，一旦出現農業設施投入在一定時期內不能產生必要的良性現金流，那么將使后續的提貸產生困難。據悉嘉年華項目僅提貸1.7億元，后續4.3億元的提貸需要合適的投資強度和穩定的現金流作為保證。

2、政策風險

鄉村振興戰略大力實施為項目提供了方向性的保障，但目前我國正處于農村土地管理制度改革的探索期，土地問題尚存一些不穩定性因素，尤其是《土地管理法實施條例（修訂草案）》（征求意見稿）目前仍然處于全國范圍征求意見的階段，土地相關政策風險尚存。

3、農旅同步推進

根據項目特點和遠期發展需要，項目農業、旅游兩大板塊必須同步推進，而且農業板塊必須重點發展、一推到底，農業板塊的產品銷售路徑和市場需求的進一步挖掘可能成為項目后期的一項重要任務。